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別荘で過ごした夏の思い出
今から50年も前、祖父母の時代に、家から車で1時間ほどの森に温泉が湧き出ました。そこは人の手が入らない森で、そんな場所から温泉がわき出たというのです。やがてそのあたりは、別荘地として売り出されました。うちの祖父母もその1つを購入し、子どもの頃、夏休みになるとよく避暑に出かけたものです。建物は平凡な平屋の家屋でしたが、温泉がでるというだけあってお風呂は岩風呂でした。昼間でも温泉旅館のようにお風呂が沸
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小規模マンションには小規模なりのメリット、デメリットも
規模が小さければいいのかといえば、小さければ小さいなりのメリット、デメリットがあります。まず、メリットでは互いに顔がわかるので不審者が入り込みにくい、顔見知りという安心感がある、管理組合などで意思統一がばかりやすいことがあるなどがあげられます。デメリットでは敷地が狭いため、駐車場が全戸分設置されていない、管理費や修繕積立金が割高になる、集会室程度の共用施設しかない、管理人が常駐でない、持ち回りで担
小規模マンションには小規模なりのメリット、デメリッ... の続きを読む
ピークを打ったマンション供給
建設ラッシュのオフィス・ビルとは対照的に、二〇〇二年のマンションの着工戸数は、一九八三年以来一九年ぶりの低水準に落ち込んだ。国土交通省によると、同年の全国における新設住宅着工戸数は一一五万一〇一六戸で、前年比一九％の減で二年連続して減少し、ピークだった一九九〇年に比べると約三割の水準だ。同省によると、とくにマンションなどの分譲住宅の落ち込みがひどく、前年比で四・四％減の三二万三九四二戸にとどまった
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家選びは男性との出会いに似ている
結果として、情報を見たときに、買っていいマンション、やめたほうがいいマンションがわかるようになりました。また、最初に見た2、3軒で拙速に決めないことも大事。買う場合は最低1年ぐらいはかけて、自分の住みたい街選びから、実際買う建物までをリサーチ、研究して決めたほうがいいと思います。それから何か気に入らない点、引っかかる点がある時は、やめたほうが正解。先の研究会に、結局買わなかったいくつかの建物を相談
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短く借りれば借入金残高の減少が早い、と考えるのが鉄則
固定金利選択則間の5年ものが3・9％の金利で30年返済では4万7166円です。そこで変動金利型の金利が3・4％ならば、同じ返済金額として27年返済をとると、金利の見直しが年1回で3・4％から5・8％まで0・8％ずつ上昇するとすれば、固定金利選択期間5年ものが5年後の元金残高の減少で有利です。しかし、3年間の返済期間短縮での計算ですから、変動金利型は6年目以降4・2％で返済では返済額の上昇がみられま
短く借りれば借入金残高の減少が早い、と考えるのが鉄... の続きを読む
宮沢内閣でおとずれたように見えた反省の時代
バブル期の土地投機と地上げの横行で地価は高騰し、さすがに国民はもちろんマスコミからも規制緩和に対して批判の声が高まり、大きな政治問題に発展した。当時の海部俊樹内閣は一九八九年に、土地の所有権と建築の自由を認めていた日本の都市・土地政策を転換し、公共の利益を重視した「土地基本法」を制定せざるを得なくなった。この二〇条からなる法律は、「土地については、公共の福祉を優先させるものとする」（第二条）とうた
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空き巣はコンビニの多い街が好き
犯罪で気になるといえば、空き巣。犯罪に強いディンプルキーなどの普及などによって、ここ数年減少傾向にあるとはいうものの、それでも侵入窃盗犯の中では半分以上が、不在時に忍び込む空き巣。特に一人暮らしや共働きなど、不在が長い家庭はいちばん狙われやすい犯罪です。住宅に侵入する犯罪はそのほかに、夜間忍び込む忍び込み、在宅時に忍び込んで盗む居空きがありますが、数は多くありません。空き巣が好きな街は駅に近く便利
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ベランダがあると広く感じる
ベランダがあると、視線が届く距離が延びるだけでなく、部屋ではないとはいえ床があるわけですから、実際に使える場所が広がります。たとえば洗濯物や布団を干すスペースにもなるし、プランターを置けば、緑で目を和ませたり、周囲からの視線をやんわりさえぎったりもできます。あると重宝するベランダは、できれば広いほうがいい。その分部屋が多少狭くなっても、癒やしの空間、ベランダを確保することをおすすめします。広さの目
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鏡は魔除け
鏡張りの外装をした高層ビルが林立する香港のビジネス街。冷房効率を高めるための、蒸し暑い香港ならではの建築テクニックです。しかし、鏡面貼りにする理由はもう一つあります。鏡には魔除けとしての力もあり、外部からの負のパワーを跳ね返す役目も果たしているのです。香港島でもひときわ目立つジャックナイフ型の中国銀行ビルも、やはり鏡面貼りの高層ビルです。壁の一辺が英国の領事館の建物と対峙して建っているのですが、こ
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魅力的な投資対象
一室の分譲価格はワンベッドルーム二二万ドル、ツーベッドルーム三三万ドルまで。ワンベッドルームというと日本ではシングルのイメージがあるかもしれないが、この最小単位でも約三〇坪の広さがある部屋なのである。金額も日本円にして1ドル130円換算でおよそ二九〇〇万円から四五〇〇万円ぐらい。ローンを組めば、八五〇万円からコユ○○万円程度の頭金が用意できれば手に入れることができるという。さらに管理・運営は現地の
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高層マンションと地震の揺れ
高層マンションや高いビルは地震の時、わざと揺れて地震のエネルギーを逃がすようにできているそうだ。だから当然上に行くにつれて揺れがひどくなるが、それゆえに安全と言える。今回の東日本大震災の時も、地上では揺れを感じなくなっても高いビルなどはまだ目に見えるほど揺れていたのをテレビで放映していた。ただ、揺れ方が大きいことに驚いた。東京の高層マンションに住んでいる人を取材した様子も見たけれど、足の踏み場もな
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マンション物件は老後の住みかえに便利
息子や娘が独立したことで、一気に広く感じるようになった我が家。もともとわたしも妻も外出するのがすきなので、部屋数はそこまでなくても・という話になり、より都心に近い外出するのに便利なもっと都心よりの物件に引っ越そうかという話になりました。そこで一戸建てを売却し、そこで手に入れたお金を頭金にして中古のマンション物件を購入したんです。中古といっても、内装はきれいにリフォームされていましたし、そんなに若い
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「定価がない」商品
ＮＴＴの職業別電話帳（タウンページ）をもとに、無差別に見積もり依頼書を発送する。ただこれだけのことである。いまでも覚えているが、最初に手をつけたのは、新しく印刷する伝票用紙だった。四枚一組の複写方式の伝票である。相見積もりを取ってみて、驚いた。定価のない商品というのは、ほんとうに「定価がない」のだ。まったく同じ仕様の伝票を作成するのに、いちばん高い会社と安い会社とでは、見積価格に三倍以上の差があっ
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大人には便利でも子どもには向かない街もある
出産後の妻の働き方によって、フルタイムのＤＩＮＫＳは都心ブロックの「江戸からのお屋敷街」、準都心ブロックの「新しい下町」、専業主婦・パートで働くＤＩＮＫＳは準郊外ブロックの「ショッピングセンター付き住宅地」や「大正からの高級住宅街」へと二分されます。この結果、自ずと教育方針も街の特色で、決まってしまいます。準郊外ブロックでも子どもの個性に合わせた教育を受けさせたいのであれば、大正からの高級住宅街タ
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個人が占有する空間へ
日本型近代家族モデルと、その容器としての住まいモデルの変遷を辿った半年をまとめる最終授業の日がやってきた。縦軸に「いろり端のある家」「茶の間のある家」「リビングのある家」「ワンルーム」というおなじみの四つの住まいモデルを配し、横軸には、「家族モデル」「住まい空間の管轄者」「就寝形態」「食事と団らんの形式」「調理場所」「排泄場所」「浴室」「その他」の項目を置いて縦線横線を引き、枡目をつくったプリント
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意見書の提出とそれにたいする回答を保証される
共同案では、住民がもっと直接的に都市計画づくりに参加できる道を保証している。市町村は都市計画案を決定する前に、「公聴会」を開かなければならないという規定かそれである。そして、市町村の原案について、住民は「意見書」を提出することができ、市町村には意見書にかんする「報告書」という形で回答することを義務づけている。住民は公聴会に参加できるばかりでなく、意見書の提出とそれにたいする回答を保証されるわけだ。
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公正取引委員会の変身
案の定というべきか、公正取引委員会は一九八四年二月二十日、公共事業の入札をめぐる談合を断罪した見解を大幅に修正した指針を発表した。指針は、建設業者が官公庁の計画している工事や、それぞれの業者が受注を希望する発注予定工事について情報を交換することを認めていた。また、計画工事に必要な技術力や工事現場についての情報交換や、さらに共同受注の場合は参加希望の企業の組み合わせについて意見を交換することまで認め
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融資上のリスクをなくす保険制度
ローン利用者には直接関係のない保険制度住宅融資保険は、相談にあるような「新しい制度」ではありません。かなり古い制度ですが、金融機関向けの仕組みだという事情もあって、必ずしも一般的な知名度がありませんでした。この制度が生まれたのは昭和30年で、その頃はまだ「住宅ローン」という言葉すらなかった時代でした。当時、誕生して５年が過ぎたばかりの住宅金融公庫が、公庫融資だけで住宅資金を融資するのではなく、民間
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３つの返済方式
近年「元金据置返済方式」「元利逓増返済方式」「元金均等返済方式」が導入されるようになり、住宅ローン利用者のニーズの多様化に対応しています。「元金据置返済方式」とは、一定期間元金を返済せず、利息のみを返済する方法です。その間、返済負担が少なくなりますが、担保余力のあることが必要です。「元利逓増返済方式」とは、ローン債務者の将来の所得増加予想にスライドさせて、ローンの返済額を逓増させる方法です。この方
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「所有権の無化」というゴール
一連の流れをみると現理事長が「政官業」のパイプを巧みに使っていることが推察される。業界団体をまとめ、国交省で利権に近く、影響力の大きな不動産業課に足がかりをつくり、自民党中枢への経路を確保する。いささか古いパターンとはいえ、ポスト小泉の自民党迷走政権下では有効だったようだ。森ビルの社長が小泉純一郎の規制改革会議の威光をバックに法改正を迫ったのに対し、現理事長のやり方には獲物を目がけて投げた網を徐々
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専門家でさえ見抜けなかった
価格面でマンションの品質を論じる前に土地代や工事費などの開示を求めるほうが先ではないか。竣工中のイメージを頼りに「青田売り」されるマンションは、価格の「透明化」が望まれる。そこを秘密にして「ひと山いくら」で住戸を販売するのは不都合な真実を隠しているようにしかみえない。か、しかし自己責任論を唱える人の反発も根強かった。じつは「ヒューザー物件と周辺マンションの販売価格比較」を日経ビジネスオンラインの連
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アメリカの投資スタンダードは、完全時価取引型
現在、アメリカには２００近いＲＥＩＴが証券取引所に上場されていますが、個別のＲＥＩＴ株については、証券会社の店頭に行けばすべてその時価を知ることができます。各投資家は、様々な投資情報のなかから自分が投資したい不動産の種類や立地条件、それに何といっても経済のファンダメンタルズを判断したうえで、株式投資と同じ感覚で不動産投資を行うことができます。この２０年間でみると、ＲＥＩＴは株式投資とほぼ同程度の投
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アメリカは日本の一〇年を一年で決断
住専に六八五〇億円が投じられた。その後も地域金融が相次いで破綻、長期信用銀行だけでなく都市銀行も破綻懸念が増し、ようやく公的資金による資本注入に至った。この間、約十年の歳月を要している。一方、今回のアメリカは日本の十年を一年で決断したとも言える。GSE二社の法案可決（下院・上院）までわずか二週間しか要しなかったのは、日本の教訓があるからに違いない。金融立国のアメリカが住宅ローン問題で崩壊していくわ
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サバイバルしていくのかを考える
住宅政策の無能ぶりに文句を言う人は、たいていが自分は競争原理の枠からはずれているという顔をする。こういう人は、永遠に不動産からメリットを得ることはできない。「税金が高い」とグチる人も、たいていは税金をあまり払っていない人だ。べつに自慢するわけではないが、わたしなどは、ふつうのサラリーマンの五〇人分くらいの税金を一人で払っている。それでいて、代表取締役だから雇用保険にもはいれない。いまは儲かっている
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体質強度とは何か？
「体質強度」とは、私ども総合経営研究所が名付けた名称で、算式で表す。換言すれば、年間完工高に対する自己資本の割合である。この体質強度で、各建設会社を比較すると、その会社の財務的な体質の強弱、必要性が一目瞭然である。（1）体質強度の高い会社は、単年度の税引き後純利益も高い傾向がある。（2）体質強度の高い会社は、一般に業績について定評のある会社が多い。（3）自己資本の構成内訳を見ると、体質強度の高い会
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大手町・丸の内再開発
延べ床合計100万平方メートル超：日本で最もオフィス賃料の商い東京の大手町・丸の内エリアが、今後3年間に大規模開発事業の着工ラッシュを迎える。計画が進行するプロジェクトそれぞれの延べ床面積を合算すると100万平方メートルを超える。都市再生特別地区などの制度を活用して容積率を上積みするなどにより、大規模開発を実現する。個別のプロジェクトをみると、逓信総合博物館敷地などを開発する「大手町2−1街区」で
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２、３年後に新築住宅の１割が目標
長期の使用が可能な「200年住宅」の普及促進を目指す「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」（200年住宅法）が2009年６月、施行された。200年住宅は施工賞が一般的に割高になるため、税制上の優遇措置などにより普及を図る。２、３年後には新築住宅全体の１割程度を占めることが目標だ。国交省の認定件数も戸建て、共同住宅ともに増加しており、近い将来に住宅建設の主流を占める可能性もある。国交省は、200年
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プロの美的基準と対立しているペンション派の基準
ペンションという媒介が中間に存在しているからである。ペンション派住宅の原型は西洋のオウチであるが、ペンション派の人々にとっては、その原型のオウチよりもペンションのスタイルの方がはるかに馴じみが深い。そして清里を訪れれば誰もがたちまち了解するように、ペンションの建築自体が断片的で、かつそこにおいてオリジナルの様式が持っていたシンタックスは完全に欠損している。清里に慣れ親んだ彼女ら（ペンション派）の感
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不動産選びの決め手は「人」！
不動産屋さん選びって人によっていろいろ違いますよね。全国展開しているチェーン店、個人で経営しているお店。それぞれにいいところがあります。上京を機に一人暮らしをはじめて以来、更新のたびに部屋探し、引っ越しを繰り返してきた僕の場合は、「人」が決めて！物件はもちろん不動産屋さんのスタッフの対応が気分いいと、「よしっ、ここで決めよう」って思うんです。これまでだと、店に入ったときに「いらっしゃいませ！」とさ
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伝統的住宅?イタリア南部?
イタリア南部に小さな村「アルベロベッロ」があります。この地域にはここで採れた石灰石を平らにならして円錐形積み上げた「トゥルッリ」と呼ばれる建物が多く並んでいます。真っ白い外壁がイタリアの青い空によく映えていて綺麗です。その上にはとんがり帽子のような特徴的な屋根があります。これらはこの地域独特の建築様式らしいです。ここは雨が非常に少なくその貴重な雨をといで集め、地下に貯蔵して利用するのだそうです。き
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工務店選びは地元優先が賢い
工務店選びは地元優先が賢いと思う。いいのがないと言って、遠くまで行くのと後のことを考えると大変だ。実際に他県の業者に仕事を依頼した友人が数人いるが、みんな口を揃えて近くがいいという。遠いと連絡も大変だし、急な変更や調整がきかない。書類や手続きなどは大抵の場合は電話済ませることができるが現場で起きていることについてはそうはいかない。でも近くとなると選択肢が限られてくるかもしれない。その場合は大手のハ
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女性の大工さんのいる工務店に注文したい
以前、テレビの番組で女性が社長の工務店の特集をしていました。大工さんも女性がほとんどで、男性は経理の方だけでした。女性が大工さんだと新築工事をしている最中も行きやすいというのと収納なども女性のこだわりたい部分を納得がいくまで、話し合えるのがメリットだなと思いました。もし私が家を建てるとしたら、リビングは2階にしたいし、キッチンの収納もこだわりたいたいと思います。洗濯物を干すスペースは人に見えないと
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間取りのポイントは「陽あたり」
間取りに関して一般主婦が日頃感じていること。その目線からちょっぴりアドバイスを。一日の始まりである「朝」。清々しく気持ちの良い朝を迎えるために、目覚めとともに朝の日差しを浴びます。するとその日一日が明るく過ごせるような気持ちになります。お洗濯が楽しい「昼」。清潔で香りの良い洗濯物に仕上げるためにも、日中に太陽の日差しを浴びさせたいものです。消毒にもなりますしね。西日がまぶしい「夕」。オレンジ色の長
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社宅でのトラブルどうする？
社宅は社員が住んでいる集合住宅です。その中でのトラブルとなると、なかなか言いにくい部分もあるのではないでしょうか。特に上司の家の事で気になることがある場合、怒らせてしまうのではないか。逆に部下の家の事で気になることがある場合、プライベートまで説教と思われはしないか。いろいろ考えてしまうのも無理ないことだと思います。しかし、集合住宅であるという点で言えば、管理人がいるでしょうし、管理組合もあるのでは
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建築家を目指していた頃
私は「建築家」を目指して学校に通った時期がある。学校に通おうと思い始めたのは24歳の時で、その時私は大工職人をしていた。職人として現場で働いていると、設計士が訪れて来て、「ここはこうして欲しい、ああして欲しい」等といった要望を伝えに来る。それを見ていて、建物を造っているのは職人達ではなく設計士、「建築家」なんだと思った。それから一年後、建築の専門学校に通った。「私の歳で設計士になろうと思う人間はな
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契約日、待ちくたびれた頃に担当者が帰社
私が契約しようとした会社は、知事免こそ（1）でしたが、一流新聞に広告を出稿していたので一応信用していたのです。そして本日契約というその日、私は菊名の家も売れたし、ヤレヤレという気分でその会社に出かけて行きました。約束の午前一〇時に不動産屋へ着くと、相手が時間を指定したにもかかわらず、担当者は不在。「いま外出していますので、しばらくお持ちください」と、私はいきなり誰もいない二階の部屋に閉じ込められて
契約日、待ちくたびれた頃に担当者が帰社... の続きを読む
インチキ販売、誇大広告などが通例
昭和４７年１月初めの新聞に、倒産した愛知県下のある中小企業の経営者が、他人所有の土地、家屋権利書、印鑑などを奪う目的で所有者とその家族２人を殺し、死体をコンクート詰めにして証拠額滅をはかったという衝撃的事件が載って話題を集めた。また、翌２月には同じ愛知県下で、住宅ローンを利用してマイホームを建てた小学校の教師夫婦が、毎月７万円にものぼるローンの返済金をめぐって家族同士でいさかいを起し、３６歳の教師
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古い蛇□の簡単な「はずし方」
作業に入る前に、まず止水栓を閉めておきます。止水栓は、ほとんどが水道メーターの隣にあります。水が出ないのを確かめてから作業に移ります。古い蛇口は左に回せば、ネジになっているのではずれるようになっています。固くて蛇口、混合栓を交換して使いやすく水道の蛇口やシャワー混合栓など、状況に合わせて、もっと使いやすいものに取り替え回らない場合は、ウォーターポンププライヤーなどではさんで回すとはずせます。また、
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補正方法を教えます
（1）カサは半開きの状態が作業しやすいので、普通のカサもワンタッチで開くカサも、適度な開き具合のところで、ガムテープ（布粘着テープ）を巻いて固定します。（2）親骨の折れた部分は、曲がったり、開いたりしているので、これをラジオペンチではさんで、まっすぐに整えておきます。（3）補強部品の中心が、なるべく親骨の折れたとろにくるようにして、下からピッタリとはめ込みます。（4）ペンチでツメを内側に倒して、骨
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二〇〇五年以降市場環境は急速に悪化
バブル崩壊以降一九九七年頃まで、市場は減少傾向にあったが、一九九八〜二〇〇〇年にかけて、発売戸数が大きく増加した。この背景には、バブル時に高騰した地価が下落してきたこと、金融機関の不良債権処理にともなう法人所有地の売却（工場等）によって、利便性が高く安価なマンション用地が市場に流通したこと、都心回帰やマンション居住に対する日本人の意識が変化したことなどが挙げられる。その後、二〇〇一年から二〇〇四年
二〇〇五年以降市場環境は急速に悪化... の続きを読む
裁判、売渡請求、そして退去命令
私は十分に住めるものを建替えようとする管理組合の決定にどうしても納得いきませんでした。そこで、マンションのことに詳しい人や、弁護士さんに相談してみました。すると、区分所有法に、「建物を直すために過分の費用を必要とするとき以外は、全員一致の賛成でなければ建替え決議をすることはできない」という規定があることを教えてもらいました。「補修すれば十分に住み継いでいける」という私の思いは決して間違っていないと
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三タイプの構造
耐震の考え方のもとに、建物が建設されているのだが、マンションの場合、造りを鉄骨主体にするか、コンクリート主体にするか、はたまた両者をうまく組み合わせて作るか、の三タイプの構造に分かれる。それらは順に、「S造−鉄骨構造」、「RC造−鉄筋コンクリート構造」、「SRC造−鉄骨鉄筋コンクリート構造」と呼ばれている。柔構造と剛構造でいえば、鉄骨主体のS造は柔構造で、コンクリート主体のRC造は剛構造といえる。
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