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比較されるのは投資利回り
グローバルマネーが国境を越えて駆けめぐり、あらゆる金融商品とならんで各国・各都市の不動産が俎上にのっている。その際、比較されるのは投資利回りである。不動産鑑定士の中にはキャップレートを問題視する人がいまだに多いが、DCF法で一番重要なのは「収支分析」と「収支予測」である。この点において、国際的な相互比較性を担保するためには、不動産の評価基準を国土交通省が国際標準へと引き上げる必要がある。これが実現
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土地税制はかなり複雑
値上がり益にも同じように60%の税率がかかると、式の左右両辺から（1−0.6）が約されて、もとの式、すなわち税を考えない式と同じになります。言い換えると、値上がり益にも同じように課税すれば、価格の引き上げ誘因はなくなるのです。以下では、土地に関係のある税のいろいろを検討してみます。その前に指摘しておきたいのは、土地税制はかなり複雑であるということです。国税と地方税の２種類があり、土地の取得、保有、
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住宅金融公庫の「ゆとりローン」を利用
今から10年前、都内から40分くらいの通勤圏に住んでいたサラリーマンのHさんは住宅金融公庫の「ゆとりローン」を利用してその町に念願の自宅を建てました。同時に投資目的で4000万のマンション投資をしました。これは銀行のプロパー融資で全額ローンを組みました。日参する銀行員のマンション投資の甘い話にのってしまったのです。今まで石橋を叩いて渡るような性格で冒険したことがないHさんにとって、自宅もマンション
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建ぺい率と容積率
建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合で、建物の広さが決まってくる。容積率とは、敷地面積に対する延べ床面積の割合で建物の大きさが決まる。建ぺい率と容積率は用途地域や前面道路の広さなどによって変わってくるが、計算のもととなる敷地面積が狭くなれば、建ぺい率も容積率も高くなって規制を受けてしまうのだ。「地下に乗用車が埋まっている！」、東京・湾岸エリアにて築30年以上という中古住宅付きの土地（いわゆ
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三年以内に売れば特例の適用は受けられる
マイホームを建てた経験があると、税金の知識もなかなか豊富になるようですが、私たち専門家から見ると、やはり生半可な知識に頼っている人が目につきます。ことマイホームの税金対策では、生半可な知識が大きな瑳鉄を招きかねませんから注意を要します。次の例は、その典型の一つといえるでしょう。私の知人が経営する建築会社に勤めている若いデザイナーのケースです。彼は六年ほどまえに結婚し、しばらくは都心にある２ＤＫのマ
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サウジアラビアで実践した経営路線
海外戦略は今後、単に国内需要の伸び悩みを補完するという企業拡大路線にそうものだけでなく、わが建設業が需要創出型、ＥＣ化企業に変容していくのに必要な、国際的な企業のシステム的動員、ファイナンスなどのノウハウを手にする重要な修練の場となりつつある。資本輸出国となったわが国の開発途上国への公的、民間開発援助が増える見通しのなか、その担い手、実行部隊としての役割も改めて見直されつつある。こうした海外戦略の
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南側の日照とは厄介
「南側の一番いいところを子ども部屋に是非お願いします」こういうリクエストを前に、僕はいつも思うのである。なにゆえ南が、絶好なのだろうかとね。なにせ僕が暮らしていたのは南カリフォルニアというところで年中、強烈な陽の光が降り注ぐ土地であった。そこではいかにして太陽を御すか、折り合いをつけるかという思想が根底になければ、夢の家は悲惨そのものになる。つまり、部屋になだれ込むウルトラ光線によって、家具類はひ
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読書の楽しさ
家の中は、どこでもくるくる回れるオープンスタイルなので家事がとっても楽だ。玄関ホール、ダイニングとリビング、廊下の間を仕切るドアは一箇所だけで、しかもいつも開けたままである。キッチンは対面式で、子どもたちが二階の自室に出入りする場合には、いつも気軽にお互いが声をかけやすい位置にある。子どもたちは、食後は自室で思い思いの時間を過ごした。オープンスタイルに慣れると自室のドアを閉めようともしない。そのよ
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同居住宅を建てようとする父親の顔
問題にしたいのは、父親の顔である。私はいつも同居住宅を建てようとする父親の顔をとくべつな感慨をもってながめてしまう。というのは、沈黙型であれ、うるさがたであれ、彼らの顔にはある共通した表情があるからだ。「長年、がんばって働き、家族を守ってきたけれど、ようやく息子も１人前になり、同居するために帰ってきてくれた。これで安心だ。責任は果たした」なんだか、そんなセリフまで聞こえてきそうな表情をしている。ま
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家づくりにおいても顕著に現れてしまう
「夫」あるいは「父親」という存在に対する、独特の美学や思い込みである。「父親は、母と子が平和に生活するための応援団であるべきだ」どうも世の夫たちは、そんなふうに考えているような気がする。子どもの運動会の風景を思い出していただきたい。子どもたちが一生懸命に走る。母親が声援を送る。父親はひたすらビデオカメラを回す。今や、これがごく一般的な運動会の風景だ。「オレはビデオを回していればいいんだ」それか自分
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家庭が営まれてこそのわが家
妻は片栗粉を使った料理が好きだった。彼女を亡くした後、引き出しを全部、開けてみたら、奥のほうから使いかけの片栗粉がいっぱい出てきた。なかには、ずいぶん古いものもあった。これを見つけたとき、私はいたたまれない気分になったものである。その引き出しは。使ってみればじつに整理しづらい設計になっていた。妻だって、いつか自分できちんと整理したかったに違いない。しかし、たまにキッチンの流しに立って、茶碗を洗うの
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手元に保管しておきたい
新築直後は定期点検などで頻繁に足を運んでくる業者も、少し時間が経つとバッタリ姿を見せなくなることがほとんどですから、せっかくの保証期間を逃してしまって、結局自費で補修する事態にもなりかねません。一〇年保証の期限が切れるころには、家に対する関心が薄れがち。気がかりな箇所があったらそのままにしておかずに、保証の内容をよく確かめて、保証期間をフルに活用したいものです。ハウスメーカーなどでは四〜五年前から
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とっても親切だった不動産屋さん
以前、一人暮らしを始めようと思い、がむしゃらに賃貸情報サイトを見て、物件を探していた時の話です。初めて一人で部屋を借りるという作業だったので、右も左も分からず困ったのをよく覚えています。とりあえず、これでは何も始まらないので目ぼしい物件を1つ見つけ、不動産屋さんに足を運んでみようと行ってみました。当初の不動産屋さんへの私のイメージは「行く＝借りる」みたいなイメージが勝手についていたので、出来れば最
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不動産情報で売れ残り物件をチェック
分譲地の一戸建てでも、マンションでも、販売開始時期以降に、売れ残り物件として残っている物件が、不動産情報に流れることがあります。売れ残っているなんて、何か問題があったのでは、と思いがちですが、単純に申し込みがはいらなかった、というばかりではなく、購入予定だった人の都合（予定外の転勤が入った、ローン審査が通らなかったなど）で、キャンセルになっただけ、という場合もあります。売れ残り、というイメージが悪
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不動産情報をチラシから
私が不動産情報をまず何から得るか、と考えると真っ先に浮かぶのが「インターネット」です。続いて、不動産に関するフリーペーパーなどの情報誌。「チラシは？」と言われると、正直見ずに捨ててしまった覚えしかありません。現在私の主人は不動産の新人営業マンなのですが、毎日1000枚以上のチラシを配っています。正直ゾッとするような量だそうで、一日の終わりには脚が棒のようになっており、ふくらはぎもパンパンに張ってい
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株式を公開する
一般的に株式を公開すると、オーナー経営者の臨機応変な舵取りが難しくなったり、同族的経営が困難になってきます。しかし、会社の中にいる経営者自身には、自分の会社で具体的にどういうデメリットが生じるかは実際には見えにくいものです。この点、銀行取引を通じて中立的かつ身近に見てきた銀行から、同業他社の事例にも触れながら、客観的アドバイスをもらえれば、より冷静なM&Aが可能となります。資本政策策定時資本政策は
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ゼネコンはどれぐらいの粗利を取っている？
ゼネコンはどれぐらいの粗利を取っているのかというと、だいたい二〇から三〇パーセントぐらいだ。一〇億の建築費なら、二、三億ぐらいの利益を差し引いて七、八億で下請けに流すのである。ところが、もともとの建築費が切り詰められているのだから、親会社に利益だけ差し引かれて請け負わされた下請けはしんどい。いろいろ無理が出てくる。採算割れになることもある。そこで「こんなもの、できっこねえじゃねえか」という意見が出
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職人さんのプライドを傷つける
お年をとった職人さんは、体力が落ちて目も悪くなっていて、ペースがみるみる落ちています。それにあわせて賃金も落としてくれていると問題はないのですが、これがまた賃金を下げるということは、職人さんのプライドを傷つけることになり、まかりならないのです。そんなこんなで悩んでいた折に、青森のある工務店の親父さんから、「うちの息子とその友達が東京に出たいといっているのでお宅で修業させてくれないか」という話があり
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金融機関が恐れる不動産評価の下落
金融機関が恐れるのは不動産向けローンの担保となっている不動産の評価下落である。従来は不動産の時価評価額に対してのLTV（LoantoValueローン掛け目）は九〇％近いものもあったが、現在では五〇％近くに下降し、キャッシュフローの内容次第では融資さえ受けられない事態に陥っている。余剰マネーをあてにしていたマンションデベロッパーの相次ぐ破綻は、その証明でもある。金融商品取引法が二〇〇七年九月に施行さ
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蝶羽の瑕疵
切妻屋根というのは、わかりやすく言えばごく一般的な「山型」の屋根のことだ。その軒のない側の「山」側の壁を妻壁といい、そこから突き出た部分が「嫂羽の出」というわけだ。出た部分からは雨水が浸入する可能性がある。屋根葺き材が瓦なら、蜷羽瓦の設置の状態が原因で雨漏りすることもある。コロニアルを使用しても同じだ。コロニアルというのは化粧石綿セメント板のことで、瓦と同じ屋根葺き材である。最近は瓦に替わって多く
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漆喰の理想的な使い方
漆喰も使い方を間違えると、その効果は半減する。漆喰は、表面を金鏝で押さえ込むより、木鏝で粗めに仕上げるのがコツである。金鏝で押さえると漆喰の中に含まれるメチルセルロースなどの成分が表面に薄い膜をつくり、空気中の炭酸ガスとの反応が抑制されてしまうからだ。漆喰を塗るときに、接着性を増すため布海苔や糊を入れるが、藁を蒸して発酵させたものが最も接着力が強い。発酵させると粘性物が藁から染み出してくるためだ。
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住宅ローンと自己破産に関する国の認識
住宅ローン破綻問題について、国はどのような認識なのでしょうか。２００４年３月１８日の参議院法務委員会で、最高裁判所長官代理者は「長引く景気の低迷を反映し、倒産事件は激増しており、特に破産事件の新受事件数は２００３年には２５万件を突破し、過去最高値を記録いたしました。生活苦からの多重債務者や住宅ローンの支払に行き詰まった債務者等の個人の自己破産事件が激増しているのに加え、不況の長期化を反映して、企業
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一定の信頼を置く
新築住宅には、住宅性能表示として、「設計住宅性能評価」と「建設住宅性能評価」があります（平成14年には、既存住宅にも建設性能評価が適用されるようになりました）。「設計住宅性能評価」は、設計時の図面から評価結果をまとめたものです。けれど、設計通りにすべて完璧に工事が行われているとは限りません。そこで、工事を含めて評価するのが、「建設住宅性能評価」です。これは、施工中・竣工時における4回程度の厳しい現
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テラスハウスなる賃貸物件
テラスハウスとは低めに作られた賃貸物件のことを言います。大抵は境界線である壁を持っており、1つの住宅に2世代から3世代が居住できるようになっている物をいくつも並べた住居です。日本の概念で置き買えれば長屋に近い者がありますが、2階建てでアパートなどに比べればなかなか豪華なものが多いのです。一戸建てではないのですが、賃貸物件としてはなかなか家も広く建設費用も安いため家そのものを借りるより安価に出来ると
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貸事務所の税金印紙の知識
貸事務所を借りる場合、固定資産税についてもしっておく必要があります。固定資産税は不動産に限った税金ではなく、パソコン、椅子、机、ロッカーなどの債却資産も対象となります。債却資産は減価債却を行います。建物の賃貸借契約書には基本的に印紙を貼る必要がありません。ただし、契約書の中に礼金、権利金、保証金などの取り決めがあった場合には貼らなければなりません。通常は、記載されているため、印紙を貼る契約書が多い
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住宅情報にあったセントラルヒーティング
セントラルヒーティングとは直訳すると中央部を過熱すること、住宅情報に書かれている意味でいえば中央にあるボイラーを解してすべての箇所に取り付けられたラジエーターから熱を放出する仕組みです。期限は古代ローマにまでさかのぼり、熱気ごと煙を送り込んで床を暖める方式がとられていましたが、どちらかというと床暖房の一種といえます。たいていは蒸気を循環させるシステムを使っています。蒸気だと熱をよく保存できるため、
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個性を排し均一を広めた近代手法
近代手法の限界は、各場ごとのこの個別的対応を放棄したことによるのではないか。場所性を否定し、均一空間を前提とし、自己の論理で増殖させる人間の、ある一個人の一方的欲望によってきたのだ。個別性ということは、何も建築に限ったことではない。個別性という切り口はさまざまな分野で現代を浮き彫りにする。個別別生産とは逆の、つまり均一性によって保証される大量生産、大量消費は、自然環境の破壊を引き起こす。たとえば、
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塗り壁の仕上げ材
塗り壁は古来より、日本の伝統工法の素材として使用されてきました。伝統的な真壁工法では、土壁の上に塗り壁材を塗っていたため、その厚みは6〜10mmもありました。しかし、現代のようにプラスターボードの上に、珪藻士を2〜3mm塗るだけでは、それほど調湿効果や消臭効果を期待できません。そこで仕上げ材としてお勧めするのは、やはり無垢の木を使用することです。9mm以上の厚みのある無垢材であれば、素晴らしい防音
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プロジェクトファイナンスへの危惧
私が非常に心配している融資方式−−それは「不動産ノンリコースローン（非遡及型ローン）」などの「プロジェクトファイナンス」だ。プロジェクトファイナンスとは、簡単にいえば、対象プロジェクトだけから成果（キャッシュフロー）を担保する融資方式だ。プロジェクトが失敗しても、他の資産を返済財源に充てる必要がない。返済不能になったとき、失敗した不動産を債務残高の代わりに金融機関に差し出せば、あとはどれほど負債が
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マイホームを買う人が急増している
今、マイホームを買う人が急激に増えている。これはマンションに限らず、一戸建ての分譲、建て替えなど、あらゆる分野に及んでいる。なぜ、これほどまで住宅を手に入れようとする人が多いのか。それは、住宅価格そのものが安くなったこと、さらに、公的融資の金利はもちろん、民間の金融機関の金利も史上最低の水準になったことが大きい。三〇〇〇万円台の物件であれば、毎月の支払いは、六、七万円ですむ。こうなると、家賃一〇万
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貸アパートは事業用にすれば節税に有利
不動産所得の計算においては事業的規模で行なっているかどうかによって異なってきます。事業的規模で行なっているときは、必要経費の計算において有利な取り扱いになっているのです。事業的規模で行なっているときの有利な点は次のとおりです。（1）妻に専従者給与として給与を支払える。（2）みなし法人課税の選択ができる。（3）建物等の除却損失を全額必要経費にできる。（4）家賃の貸倒損失を全額必要経費にできる。事業的
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経験に基づいた生のノウハウが必要である
確かに、住宅に関する入門書は、書店にたくさん並んでいます。しかし、実際にさまざまな事態に直面すると、いわゆるジャーナリストが書いているようなことでは対処できないことがたくさんあるのです。もちろん、彼らの書いた本は、取材がていねいで、しかも綿密に書いてありますが、それはあくまでも「建前」でしかありません。本当に住宅の売買でうまくやっていくのは、経験に基づいた、生のノウハウが必要なのです。私は、自宅を
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「職場」が減少し、企業城下町も激変した
日本の企業数が一九九六年をピークに減少傾向を続けている。経済がグローバル化し、企業は世界的な競争を余儀なくされており、企業が直面する市場環境は従来とは大きく異なってきた。同時に、日本固有の市場の変化も出てきた。それは、人口減少、高齢化社会の進行などの問題で、国内の市場規模が縮小してきたことである。このような事業環境下では、当然のことながら、企業の淘汰が行われる。すでに、全産業界において、企業の倒産
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雨が降っても心配しなくてすむ
「今思うと、少し凝り過ぎました」家の外観、間取りなど、デザイナーとしての才能が随所にうかがえる。設計や準備に4ヵ月かかり、9月には基礎工事に入った。最も大変な時期だった。特に、土台づくりのための穴掘りは重労働だった。全長75メートル、幅50センチメートル、深さ50センチメートルの穴を掘る作業だ。土地は地盤が固くて、朝から晩までまる1日掘り続けても、2メートルから3メートルしか進まなかった。「土曜、
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住民移転届をどうするか
厳密に言えば、一時的にせよ仮住まいへ移転するのだから、住民移転届（行政区域が異なるときは住民移動届）が必要である。それにともなって、印鑑登録や国民健康保険などの住所変更もしなければならないが、四〜五カ月という短期間の移動だから、とくに住所変更の手続きはしなくてもよいだろう。社会生活上も、とくに不都合なことは生じないはずである。以上述べてきたように、建て替えに当たっては、建て替えに先立ってしなければ
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ごくありふれた設計の住宅と感じるところがねらい
実際に建てられたモデル住宅は、基本をすべて取り入れ、標準・推奨要件を適宜採用している。しかも、指針作成に当たって一部の設計者などから表明された懸念、つまり「高齢者対応のものは、非高齢者にとって使いにくいのではないか」という根拠のない疑問に対してみごとに答えている。これから新しく住宅を建てようとして住宅展示場にやってくる人が、予備知識を持たずにこれらのモデルに足を踏み入れたとすれば、ごくありふれた設
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